大阪地方裁判所 昭和４６年（ワ）４６５２号 判決
原告 谷口勇
右訴訟代理人弁護士 梅垣栄蔵
被告 安部琵琶
被告 安部輝雄
被告 安部美佐子
右三名訴訟代理人弁護士 出島侑章
右同 鷹取重信
右同 家近正直
右同 山崎武徳
主文
一、原告の第一次的請求を棄却する。
二、被告らは、原告に対し、次の金員を支払え。
1.金一万三、〇〇〇円とこれに対する昭和四六年五月一日以降完済まで年五分の割合による金員。
2.同四六年五月一日から同四七年一一月末日まで一か月金二万三、〇〇〇円の割合による金員と各月分に対する翌月一日以降完済まで年五分の割合による金員。
3.同四七年一二月一日から同四八年九月一〇日まで一か月金五万一、〇〇〇円の割合による金員と各月分に対する翌月一日以降完済まで年五分の割合による金員。
4.同四八年九月一一日から同五一年三月末日まで一か月金七万一、〇〇〇円の割合による金員と各月分に対する翌月一日以降完済まで年五分の割合による金員。
三、原告の第二次的請求のうち、その余の請求はこれを棄却する。
四、訴訟費用はこれを二分し、その一を原告の負担、その余を被告らの負担とする。
五、この判決は、原告勝訴部分にかぎり仮に執行することができる。
事実
第一、当事者の求めた裁判
一、請求の趣旨
1.第一次的請求
（一）被告らは原告に対し、別紙目録二記載の各建物（以下本件各建物という）を収去し、同目録一記載の土地（以下本件土地という）を明渡せ。
（二）被告らは、原告に対し、(1)金一万五〇〇〇円とこれに対する昭和四六年五月一日から支払いずみまで年五分の割合による金員、(2)同年五月一日から同四七年一一月末日まで一か月金一八万三〇〇〇円の割合による金員と右各月分金員に対する翌月一日から支払いずみまで年五分の割合による金員、(3)同年一二月一日から同四八年三月末日まで一か月金三〇万円の割合による金員と右各月分金員に対する翌月一日から支払いずみまで年五分の割合による金員、(4)同年四月一日から本件土地明渡しずみまで一か月金四〇万円の割合による金員と右各月分金員に対する翌月一日から支払いずみまで年五分の割合による金員を支払え。
（三）訴訟費用は被告らの負担とする。
（四）仮執行宣言
2.第二次的請求
第一次的請求の（二）の(1)ないし(3)の金員支払および昭和四八年四月一日から昭和五一年三月末日まで一か月金四〇万円の割合による金員と右各月分金員に対する翌月一日から支払いずみまで年五分の割合による金員を支払え。
二、請求の趣旨に対する被告らの答弁
1.第一次的請求について
（一）原告の請求を棄却する。
（二）訴訟費用は原告の負担とする。
2.第二次的請求について
原告の請求を棄却する。
第二、当事者の主張
1.第一次的請求について
（一）本件土地は、もと西村千代の所有であったが、原告は昭和四六年三月三〇日競落によりその所有権を取得した。
（二）被告らは、昭和四六年四月当時から本件各建物を所有し、本件土地を占有している。
（三）よって原告は被告らに対し、本件土地の所有権に基づいて、本件各建物の収去および本件土地の明渡しを求めると共に、請求の趣旨記載のとおり賃料相当損害金およびこれに対する民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
2.第二次的請求について
仮に第一次的請求に理由がないとしても、
（一）原告は、昭和四六年三月三〇日本件土地の所有権を取得したので本件土地のもと所有者西村千代と被告らの間の建物所有を目的とする本件土地賃貸借契約の賃貸人としての地位を承継した。
（二）昭和四六年三月ころの本件土地の賃料は一か月金一万五、〇〇〇円であった。
（三）右賃料は当時本件土地に対する公租公課の増額、本件土地の価格の高騰により不相当となっていたので、原告は被告らに対し、同年四月ころ、口頭で同年五月一日から本件土地の賃料を一か月金一三万七、五〇〇円ないし金一八万三、〇〇〇円に増額する旨の意思表示をなした。
（四）前同様の事情の変更により、原告は被告らに対し昭和四七年一一月二八日到達の書面で本件土地の賃料を同年一二月一日から一か月金三〇万円に増額する旨の意思表示をなした。
（五）前同様の事情変更により、原告は被告らに対し昭和四八年九月一一日の本件口頭弁論期日において、本件土地の賃料を同年四月一日から一か月金四〇万円に増額する旨の意思表示をなした。
（六）よって原告は被告らに対し、第二次的請求の趣旨記載の各賃料およびこれに対する各弁済期日（毎月末日）の翌日（翌月一日）から支払いずみまで民法所定の年五分の割合による遅延損害金の支払いを求める。
二、請求原因に対する被告らの認否
1.請求原因１のうち（一）、（二）の事実は認める。（三）の主張は争う。
2.同２のうち、（一）の事実は認める。（二）について、当時の賃料は一か月金一万三、〇〇〇円であった。（三）、（四）について各意思表示のあった事実は認める（但し、（三）の増額賃料は一か月金一三万七五〇〇円であった）。（三）ないし（五）について、各賃料が不相当となっていたこと、各増額賃料が適正であること、については争う。
3.本件土地の賃料は、地代家賃統制令の適用があるから、仮に賃料増額に理由があるとしても、昭和四六年度の額は統制額の三万九、四七三円の範囲内に限られるべきである。
4.本件土地の従前賃料の増額経過は次のとおりである。
昭和二九年三月二九日 二、三五〇円
昭和三三年四月一日 四、二〇〇円
昭和三六年四月一日 六、〇〇〇円
昭和三九年四月一日 七、〇〇〇円
昭和四一年四月一日 九、五〇〇円
昭和四二年四月一日一万一、五〇〇円
昭和四三年七月一日一万三、〇〇〇円
三、被告らの抗弁
第一次的請求について
1.本件土地のもと所有者西村千代は安部万一に対し昭和二九年三月二九日本件各建物所有を目的として本件土地を期間を定めず賃貸し、安部万一は、そのころ同地上の本件各建物の所有権を取得して、所有権移転登記を経由した。
2.被告らは昭和三九年六月二四日、亡安部万一より本件各建物の所有権、および本件土地の賃借権を相続により承継取得（持分三分の一ずつ）した。
四、抗弁に対する認否
抗弁１の事実は認める。同２については、被告らが安部万一の相続人でありその相続分が各三分の一であることは認めるが被告らは本件各建物全部については、相続による所有権移転登記（以下相続登記という）を経由していないから、原告に対し本件土地の賃借権を対抗できない。
五、再抗弁
1.原告は、被告らに対し、昭和四六年七月ころ、口頭で本件土地の賃料（一か月金一万五、〇〇〇円）の支払を催告し、右支払をしないときは本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をなした。しかるに、被告らは右支払をしなかった。
2.原告は被告らに対し、昭和四六年八月二一日到達の書面をもって、原告が本件土地所有権を取得した日以後の従前の賃料一か月一万五、〇〇〇円の支払を催告し、右書面到達後一週間以内に支払いのないことを停止条件として、本件土地の賃貸借契約を解除する旨の意思表示をなしたが、被告らは、同月二八日までに右滞納賃料の支払をしなかったから、同月二九日をもって本件賃貸借契約は解除された。
六、再抗弁に対する被告らの認否ならびに反駁
1.再抗弁１の事実は否認する。同２のうち、原告から被告らに対し昭和四六年八月二一日到達の書面をもって本件土地の使用相当金の支払を催告し、同書面到達後一週間以内に支払のないことを停止条件として本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示がなされたことは認めるが、その余の事実は否認する。右支払催告は損害金の支払催告であって賃料の支払催告ではない。
2.賃貸人の地位の譲渡については、賃借人に対する通知又は賃借人の承諾を要するところ、右催告時点では、右通知承諾がなかったから、原告は、その賃貸人の地位を被告らに対抗することができず、したがって右催告も有効ではない。
3.本件賃料は取立債務の約定であったから、送金又は持参払を求める右催告は有効ではない。
4.原告の催告にかかる賃料は、原告が昭和四六年四月ころ被告らに増額請求した賃料でその額は一か月金一三万七、五〇〇円であって従前の賃料一か月金一万三、〇〇〇円もしくは地代家賃統制令による統制額三万九、四七三円に比し著しく過大であるから、右催告は有効ではない。
七、被告らの再々抗弁
1.原告が本件土地を取得して以来、原告と被告ら間において本件土地上の各建物の売買折衝がなされ、昭和四六年一〇月ごろ右代金が六〇〇万円と決定したが、右売買契約の履行が完了する昭和四七年二月まで本件土地の賃料の支払を猶予する旨合意されていた。但し、被告らは、昭和四六年一〇月一四日に本件土地の賃料として月額一万五、〇〇〇円、昭和四七年四月一日以降月額金三万円を弁済供託している。
2.本件賃貸借契約解除の意思表示は、信義則に反し、権利の濫用である。すなわち、原告は一方で被告らとの間で地上建物売買の話を進めながら、他方で右解除をなしたもので信義則に反する。又、原告は、本件土地を約四〇〇万円にて競落したものであるところ、本件各建物の収去によってその二〇倍以上の利得を目論んでいるのに対し、本件各建物には二六世帯の借家人がおり、その退去による原告および右借家人らの混乱および損害は計り知れないものであり、右解除は権利の濫用である。
八、再々抗弁に対する認否
供託の事実は認める。その余の事実はすべて否認する。
第三、証拠〈省略〉
理由
一、第一次的請求について
1.請求原因１の（一）、（二）の事実は、当事者間に争いがない。
2.抗弁１の事実および同２のうち、相続承継の事実は、当事者間に争いのないところ、原告は、被告らが本件建物全部についてその相続登記を経由していないから、原告に対し、本件土地の賃借権を対抗できない旨主張するのでこの点につき判断する。なるほど、建物所有権および土地賃借権が旧賃貸人の承諾を得たうえで譲渡され、建物について所有権移転登記がなされない間に、土地所有者が変更した場合、賃借権譲受人は、その賃借権をもって右新地主に対抗しうるかは一つの問題であろう。けだし新地主は登記名義人である借地権の譲渡人だけを借地人と認め、その譲渡には自分の承諾を要すると主張しうるかにみえるからである。しかしながら本件における賃借権の承継は右の如き譲渡ではなく、相続による承継であり、賃借権は賃借人の死亡によって消滅するものではなく、その相続人に当然承継される－賃貸人の承諾は問題とならない－と解される以上、被相続人において、建物登記ある賃借権を有し、且つこれが新地主に対抗しうるものであれば、その相続人は相続登記を経由する以前であっても、自己の相続した賃借権をもって新地主に対抗しうるというべきである。本件においては、弁論の全趣旨によれば安部万一が本件土地に対する抵当権設定以前に本件建物について所有権移転登記を経由したと認められ、被告らが本件建物所有権および本件土地賃借権を相続し、その後に原告が競落により本件土地所有権を取得したことは当事者間に争いがないのであるから、仮に被告らが本件建物につき相続登記を経由していないとしても、その賃借権を原告に対抗しうるというべきであるから、原告の右主張は、事実関係について判断するまでもなく失当である。
3.再抗弁１の事実については、これを認むべき証拠はない。同２の事実については、原告から被告らに対し、昭和四六年八月二一日到達の書面で金員の支払催告および同書面到達後一週間以内に支払のないことを停止条件として本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示がなされたことは当事者間に争いがない。
〈証拠〉を総合すると、昭和四六年三月ころの本件土地の賃料額は一か月金一万三〇〇〇円であったこと、同年四月ころ、原告は被告らに対し、本件土地の賃料を一か月金一三万七、五〇〇円以上に増額したい旨申入れたこと、右増額の交渉はまとまらず、原告が被告らから本件建物を買い取る旨の交渉に移行して行ったこと、その後原告は被告らに対し、同年八月二一日到達の書面で停止条件付契約解除の意思表示をなしたこと（前示争いない事実）、右書面には賃料額は明記されておらず、また、土地使用損害金の支払い方催促し、土地使用権を解除する旨の記載がなされていること、が各認められ、右認定の事実に徴するときは、原告の前記催告は、「損害金」の文言に拘わらず、賃料の支払催告と認められ、且つ右催告は、従前の賃料（一か月金一万三、〇〇〇円）の催告ではなく、右増額請求による賃料（一か月金一三万七、五〇〇円）の催告であると認められる。原告本人尋問の結果中右認定に反する部分はにわかに措信し難く、他に右認定に反する証拠はない。
しかるところ、前認定の事実からは、原告の催告は、本件土地賃貸借契約を解除し、本件土地明渡しを求めることがその第一次的な目的であることが窺われ、さらに後記判示の如く本件土地は大部分につき地代家賃統制令の適用のある土地であって、右催告当時の後記認定の地代と比較すると著しく過大である。
そして弁論の全趣旨によれば、原告の右催告は、その額において過大であるのみならず、被告らにおいて適正な賃料額を提供したとしても原告においてこれの受領を拒絶する意思が明確であると推認できるから催告として無効であるといわざるをえない。
4.よって原告の第一次的請求は、その余の点について判断するまでもなく失当である。
二、第二次的請求について
1.請求原因２（一）の事実は当事者間に争いがなく、かつ、前認定の如く昭和四六年三月ころの本件土地の賃料は、一か月金一万三、〇〇〇円であったことが認められる。
2.同２（三）、（四）の事実中原告主張の増額の各意思表示のあったことは当事者間に争いがなく（但し同２（三）の意思表示は、前認定の如く、一か月金一三万七、五〇〇円と認められる。）、同２、（五）の増額の意思表示があったことは訴訟上明らかである。
3.なお、昭和四六年四月分の賃料一万三、〇〇〇円が未払であることは当事者間に争いのないところ、〈証拠〉によれば、本件賃貸借の賃料の弁済期は、毎月末日であり、原告は、同四六年三月三〇日本件土地を競落後直ちに被告に対し口頭で賃料の支払を求めたが被告はその支払をせず本訴提起後の同年一〇月一四日に至って供託した事実が認められる。
4.そこで進んで原告の各増額請求の当否につき判断する。
（一）地代家賃統制令の適用について
〈証拠〉を総合すれば、本件各建物はいずれも、少なくとも昭和二五年七月一〇日以前に建築されたものであること、右各建物四棟は、各棟とも一階四戸二階四戸計八戸に区分されていること（以下各一区分を一住戸という）。右計三二住戸は被告らから訴外曽山とよ子外二四名に賃貸されていること、その賃貸ならびに各住戸の使用状況は別紙図面記載（以下図面という）のとおりで、一住戸のみの借家人が一九名、二住戸の借家人が五名、三住戸の借家人が一名であること、各住戸は壁および柱で仕切られ、図面家屋番号21の11と12の間、同家屋番号26の11と12の間、22と23の間には開口部が設けられていること、各住戸ごとに便所があり各居住用住戸毎に台所があること、各住戸の面積は九九平方メートル以下であること、二住戸を賃借する借家人の賃借部分の延面積はいずれも九九平方メートル以下であること、図面家屋番号21の14のうち店舗使用部分は二三平方メートル以下であること、図面家屋番号21の11、同25の11、同26の11の面積はいずれも二三平方メートルを超えることが各認められる。
右認定の事実に徴すれば、本件建物の各借家人の賃借部分はいずれも構造上、機能上独立しているといえ、従って地代家賃統制令の適用については、各借家人の賃借部分の敷地毎にその適用の有無を考えることとなり、図面家屋番号21の11と12、同25の11、同26の11、12、21の各賃借部分の敷地については地代家賃統制令の適用がなく、その余の賃借部分の敷地については地代家賃統制令の適用があるものと考えられる。しかるところ、右適用のない賃借部分の敷地のうち、図面家屋番号21の11と12、同25の11、同26の12の各敷地は、またいずれも右各賃借部分（一階である）に対応する二階の、地代家賃統制令の適用ある賃借部分の敷地でもあるので、その間の調整が問題となる。思うに、右の如き場合において各住戸の構造的機能的独立性が認められる以上、その敷地に対する地代家賃統制令の適用の有無については、該敷地を、右適用のある賃借部分の床面積と、右適用のない賃借部分の床面積との割合によって按分することが公平に適すると解せられる。従って、前記認定によれば、本件土地に対する地代家賃統制令の適用割合はおよそ一六分の一三となることが明らかである。
（二）昭和四六年五月一日以降の賃料の増額請求について原告は昭和四六年三月ころの本件土地の賃料（前示の如く一か月金一万三、〇〇〇円）が、本件土地に対する公租公課の増額、本件土地価格の高騰により不相当となったと主張するので、この点につき判断する。
〈証拠〉によれば、原告が本件土地を競落するにつき支払った代金額は金四〇〇万円余であったこと、本件土地の賃料は昭和四四年一月一日以降一か月金一万三、〇〇〇円であったこと、本件土地につき昭和四六年度の地代家賃統制令による統制賃料額は一か月金一万五、一一四円継続適正賃料額は一か月金六万七、一〇〇円であったことが各認められる。
右事実並びに前掲各証拠に徴するときは、本件土地に対する公租公課の増徴、本件土地価格の高騰、比隣の土地賃料との比較等の事由により本件土地賃料は低廉で不相当となったから、同四六年五月分からその増額を求める原告の請求は理由があり、その額は、地代家賃統制令の適用分と非適用分を合わせ一か月金二万三、〇〇〇円と認めるのが相当である。
（三）昭和四七年一二月一日および昭和四八年九月一一日からの賃料増額請求について
〈証拠〉によれば、本件土地についての地代家賃統制令による統制賃料額は、一か月につき、昭和四七年度金五万〇、一四五円、同四八年度金七万〇、五二七円であったこと、これに対し継続適正賃料額は、一か月につき同四七年一二月分金七万六、九〇〇円、同四八年九月分、金八万一、五〇〇円であったことが各認められ、右事実に徴すれば、原告の右各増額請求時において、従前賃料はいずれも不相当となったと推認され、地代家賃統制令適用分と非適用分を合したその適正賃料は、昭和四七年一二月一日から一か月金五万一、〇〇〇円、昭和四八年九月一一日から一か月金七万一、〇〇〇円と認めるのが相当である。
（四）被告ら主張の賃料供託の事実は、当事者間に争いがないけれども、一部の供託に過ぎないから、原告主張の遅延損害金の発生を妨げる事由とはならない。
三、結論
よって原告の本訴請求中、第一次的請求は理由がないのでこれを棄却し、第二次的請求については、昭和四六年四月分の賃料金一万三、〇〇〇円と翌月一日以降完済まで民事法定利率年五分の割合による遅延損害金同年五月一日以降同四七年一一月末日まで一か月金二万三、〇〇〇円の割合による賃料と各月分に対する翌月一日以降完済まで前同様の遅延損害金、昭和四七年一二月一日以降同四八年九月一〇日まで一か月金五万一、〇〇〇円の割合による賃料と各月分に対する翌月一日以降完済まで前同様の遅延損害金、昭和四八年九月一一日から同五一年三月末日まで一か月につき金七万一、〇〇〇円の割合による賃料と各月分に対する翌月一日以降完済まで前同様の遅延損害金の支払いを求める限度において理由があるからこれを認容し、その余の請求は理由がないから棄却し、訴訟費用の負担につき民事訴訟法八九条九二条九三条、仮執行の宣言につき同法一九六条を各適用して主文のとおり判決する。
（裁判長裁判官 仲江利政 裁判官 久末洋三 小西秀宣）
〈以下省略〉